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 北京房地产拆迁律师网 >> 房产买卖
律师教你如何购买共有房产
已浏览 1037 次  更新日期:2011-1-4  精

这种情况也比较常见。房产证上有一个以上的权利人,这种房产就是数人共有的房产。购买共有的房产必须要取得所有共有人的同意,否则,买卖合同可能被认定为无效。有以下几种情况要注意:
 
1 房产证上是甲一个人的名字,但系甲与乙在婚后购买的夫妻共同财产,甲未经乙同意将房屋出售给丙。乙是否能主张甲与丙签订的买卖合同无效?
尽管甲出售房屋未经乙的同意,但由于不动产登记具有公示、公信的效力,对丙而言,他没有义务也没有能力对该房产是否系甲的夫妻共同财产进行核查,因此只要丙是善意的,不明知甲与乙的婚姻关系且乙不同意的事实,则买卖合同是有效的。
 
2 产权证上是甲和乙两个人的名字,甲和乙是夫妻关系,但签订合同时乙并没有出面,乙的名字是甲代其签订的,乙是否能主张未经其同意买卖合同无效?
根据最高法院婚姻法司法解释(一)第十七条的规定,“(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”
出售房屋一般应当认为是“非日常生活需要”,只要丙“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”,则丙就是善意购买人,那合同就应当有效。当然,丙要证明自己是善意购买人,应当提供证据表明他有理由相信出售房屋是甲与乙的共同意愿。
    因此,购买共有的房产,签订合同时最好让所有共有人都签名,并核对其身份。如果其中有共有人并未出面,而是其他人代签,则要重点审核签名的人有无代理权,可要求其出具委托书。如果共有人之一是未成年人,要注意签订合同的人与未成年人是什么关系,是不是未成年人的监护人。


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