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公房拆迁
已浏览 1491 次  更新日期:2011-1-4  精

「步骤详解」

  第1步

  区分性质由承租人购买

  目前北京存在两种性质的公房,一种是市、区(县)人民政府所有、并指定有关单位管理的公有住宅,即房管房,这种房子的产权均属房管所;一种是机关、在京部队、企业、事业单位(含社会团体组织)自管公有住宅,即单位房,产权属单位所有。

  根据《北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼管理办法》第二条,房管所管理的公有住宅平房、简易楼房、筒子楼均须按该办法向职工出售,房屋承租人购买住房后作为被拆迁人(房屋所有权人);单位自管公有住宅平房、简易楼房、筒子楼可以按本办法向职工出售,也可按《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十九条规定办理。

  该二十九条规定,拆迁出租的公有住房,被拆迁人可以通过协议收购房屋承租人依法享有的公房使用权或者异地安置房屋承租人的方式,与房屋承租人解除租赁关系,由拆迁人对被拆迁人给予补偿。

  由于拆迁管理条例规定,被拆迁的主体只能是房屋所有权人,因此对于房管房来说,房管所必须将房屋产权向承租人出售,才能进行拆迁;对于单位来说,如果单位自愿放弃产权,则可采取房改加危改模式,向承租人协议出售产权;如果单位不愿意放弃产权,则可有两种处理办法:协议收购使用权进行货币补偿,或者重新异地安置,继续签订租赁合同。最后一种情况非常少见,一般都是先进行产权置换,再参加拆迁,或产权置换和拆迁同时进行。

  第2步

  协议不成申请裁决

  按照前述文件,拆迁方应与公房承租人就拆迁补偿方案进行协商,协商的依据如下:面积方面,《北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)》(京政办〔2000〕19号)规定,在危旧房改造中,对被拆除成套住宅房屋的居民,按照原建筑面积予以安置;对被拆除非成套住宅房屋的居民,按照下列标准给予安置:(一)原住宅建筑面积不足20平方米的,安置1套一居室;(二)超过20平方米(含)不足30平方米的,安置1套二居室;(三)超过30平方米(含)不足40平方米的,安置1套三居室;(四)超过40平方米(含)的,对于超过部分,可以比照前三款标准予以分套安置或者增加居室间数。

  价格方面,如果安置房建筑面积未超过原建筑面积,应按照房改成本价格购买,并可享受规定的优惠政策,如工龄、职称等方面的优惠;如果安置房建筑面积超过原建筑面积,但未超过人均15平方米(含),应按照房改成本价格购买,不享受相关的优惠政策;如果超过人均15平方米,应按照当地经济适用住房价格购买。

  双方就以上标准协商不成,可向建委申请裁决。根据2005年8月11日最高院出台的司法解释,拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议,向人民法院提起民事诉讼的,人民法院不予受理,并告知当事人可向房屋拆迁管理部门申请裁决。

    提起行政诉讼

  最高院的司法解释还赋予了承租人提起行政复议的权利:若不服建委的拆迁补偿安置裁决,可向人民法院提起行政诉讼。



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