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农村宅基地上房屋买卖合同的效力
已浏览 1372 次  更新日期:2011-1-4  精

   近年,农村的房地产市场逐渐活跃,农民往往将其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售与他人。购买者中有的是本村或外村村民,有的是外来打工者,还有的则是城镇非农业户口农民,在类似的房屋买卖中产生的纠纷也较多。该类案件涉及的首要问题是合同是否有效,该如何处理。现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市,专门关于农村房屋买卖的法律、法规和规章几乎没有,导致在司法实践中理解和适用法律各异。无效论者从合同违反《土地管理法》的规定和买受人不符合购房主体资格规定,否定此类合同的效力;有效论者则从法解释学和取缔规范与效力规范的区别出发,认定合同效力。基于此类问题的复杂,本文主要从通过法律、法规、法理分析出发,认为农村房屋买卖合同应为有效,同时对如何处理提出设想。
    农村房屋宅基地使用权房屋所有权合同效力
    一、农村宅基地的性质定位
    从物理学的角度而言,任何房屋都是在特定的土地之上的,它不可能独立于土地之上而成为空中楼阁。我国没有明确规定土地与房屋是主从物关系还是独立的两个物,但从《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》等法律规定看,可以确定:我国的土地所有权或归国家所有,或归农民集体所有,房屋则可以成为公民的私有财产。如我国《宪法》第10条规定:“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山、也属于集体所有。”第13条规定:“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”故根据上述宪法规定,土地的所有权归国家所有、集体所有与房屋的公民个人所有之间可以并存,即我国法律承认建筑物所有权与土地所有权可以分离的原则。由于在我国,任何单位或个人均无权处分土地所有权。土地所有权制度,体现的更多的是一种象征意义。故就房屋的处分而言,主要涉及到了房屋项下的土地使用权的处置,在城市,涉及到了国有土地使用权的处置,在农村则涉及了农村宅基地使用权的处置。根据我国现行立法的规定,可以确认我国农村房屋的标的物产权结构为:房屋所有权+农村宅基地使用权。因此,探讨农村房屋的买卖效力涉及到了农民对自身拥有的房屋所有权及农村宅基地使用权的处分权能问题。
    二、农民房屋与宅基地的法律关系
    探讨农村房屋的买卖效力涉及到了农民对自身拥有的房屋所有权及农村宅基地使用权的处分权能问题。房屋与宅基地即有区别又有联系,二者的联系具体表现在:宅基地是房屋存在的基础和承载物,没有宅基地,房屋就无法存在,相反,没有房屋,宅基地也将失去其存在的目的而不称其为宅基地,从而变成了一般的其他土地,因而二者在空间是统一的,在法律概念上是一致的,房屋是建造在宅基地上的房屋,宅基地则是以承载住房为目的的土地,二者密不可分,共同构成了有机联系的整体。
    关于宅基地与房屋之间的关系问题,世界上大多数国家的法律规定了宅基地所有权与地上建筑物所有权的关系一般适用主物与从物的原理,即地上物从属于土地,地上建筑物不能单独成为所有权的客体。实行房屋、宅基地一致的原则。权利人在取得宅基地所有权的同时也取得了地上建筑物的所有权。例如德国、法国民法典就有类似的规定。实行宅基地所有权与房屋所有权主体同一性原则,可以防止房屋与宅基地被人为地割裂而形成的房屋、宅基地价值的减损。按照我国法律规定,农村土地属于集体所有,农民的住房归农民所有。这样,我国农村土地所有权主体与房屋所有权主体存在着并非一致的情况,但农村土地使用权可以依法为村民享有。因此,为了在农村房屋转让过程中防止房屋价值的减损,我国实行了土地使用权房屋所有权权利的一致的原则。房屋农民的住宅房必须建立于集体土地之上,且法律明确规定了申请宅基地的相关程序,因此农民住宅房的建造必然要受到相关行政权的制约,与国家对集体土地的容量控制亦有重大的关系。正因如此,我国的土地管理法规定,农村村民一户只能申请一处宅基地。就是建于这一处宅基地上的房屋,当由于种种原因,农民需要通过市场对房屋进行交易时,却遇到法律上的重大障碍。因为房屋与宅基地均是不动产,宅基地属于集体所有,处置了房屋必然要同时处置宅基地,这使得农民住宅房的所有权的权能的实现受到了极大的阻碍。既然法律只明确规定,农民出售住宅房后不得再申请宅基地,那么,国家就只能从禁止重复申请宅基地的角度规制和保护集体土地,而不应该通过禁止农民进行房屋交易的方式来达到其目的。现在,我们不需要再来讨论是“地随房走”还是“房随地走”的问题,关键是如何保障农民的私有财产所有权的实现。在当前的法律条件下,如何公平、合理又合法的处理好这类纠纷,是司法实务者回避不了的问题。 (声明:本站所使用图片及文章如无注明本站原创均为网上转载而来,本站刊载内容以共享和研究为目的,如对刊载内容有异议,请联系本站站长)


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